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中国女首富,再见

最人物出品 最人物 2023-01-31

吴亚军撑不住了。


2022年10月28日,龙湖集团发布公告,创始人吴亚军因年龄及身体原因,辞任龙湖集团执行董事、董事会主席。三天后,经历人事变动的龙湖迎来第一个开盘日,股票价格一度大跌44%。


龙湖地产在重庆发家,名声如雷贯耳,但吴亚军本人极其低调,颇为神秘,早期重庆地产圈称她为“三不人物”——不签名、不上镜、不接受采访。


2003年,39岁的吴亚军入选“2003房地产影响力人物五十强”,排名第36位,榜单制作人胡润由于未能了解到她具体的身份信息,甚至将名字错写成“吴亚君”。


后来,2010年,吴亚军在46岁问鼎“中国女首富”。2年后,她与丈夫离婚,被分走近30%的龙湖股权,当时价值近200亿港币。


如今58岁,在“2022胡润全球白手起家女企业家排行榜”上,以1050亿元的身价排名第一的她,选择急流勇退,只给外界留下一道高冷的背影。


人们常说,创始人的性格,影响企业的气质。


当楼市“卖房如卖菜”的黄金年代不复存在,刹不住车的巨头们陆续跌倒,而吴亚军的龙湖依旧稳健,成为少数口碑业绩皆佳的房企。


2022年的冬天即将来临,吴亚军退休了。对于落寞的地产行业来说,她的离开增加了一抹悲凉。


而对她自己来说,这似乎是一种解脱。




公元1259年,成吉思汗之孙、蒙古大汗蒙哥汗,亲率几十万大军,再次进攻被围困近20年的潼川府路合州钓鱼城,史称“钓鱼城之战”。
 
此前,他曾率军踏平西亚,兵至高加索山脉,直抵伏尔加河。但在位期间,为拿下南宋小小的钓鱼城,费尽心机。
 
久攻不下,蒙哥汗亲临战场指挥攻城,却不幸在乱战中重伤而亡,葬身城下。蒙古帝国从此四分五裂。
 
这场瓦解蒙古灭宋计划的关键战争,发生在吴亚军的老家,如今的重庆合川区。继承传统,吴亚军骨子里充满合川人的坚韧和不服输。
 
1964年,吴亚军出生在合川,父亲是供销社职工,母亲是位裁缝。从小,她深得老师喜爱。
 
当时的女孩普遍性格温柔,唯唯诺诺,吴亚军却鹤立鸡群,做事主动且稳重,老师评价她:“说话与处理事情都很果敢、利落,很像个男孩子。”

吴亚军
“从她的谈吐就知道,总有一天她会出人头地。”许多年后,一位曾与吴亚军共事的老同事回忆道。

1980年,吴亚军从山沟考入西北工业大学。梦想成为居里夫人的她,上大学时,选择了工科,研究鱼雷动力。
 
吴亚军平时的爱好不多,最爱打篮球。她是平足,不适合高强度的运动,却凭借一股倔劲闯进校队,成为国家三级运动员。
 
毕业后,她被分配到一家仪表厂当技术员。一次,厂里要引进国外技术,与德国合作。吴亚军听闻,主动请缨,担任团队的翻译和接待。
 
改革的春风吹向祖国大地,吴亚军不放过任何成长的机会,后来她辞职漂泊,在《中国市容报》当记者期间,窥探到房地产的未来。
 

吴亚军

 
90年代初,房地产行业刚刚兴起,商品房成为潮流,小记者吴亚军购买了一间80平米的房子。
 
第一次买房,她就遇到了延期交房。等了一年,和家人入住后,她没想到房子还有其他问题——采光很差,天然气不通,平时上下楼,电梯常常故障。
 
这段痛苦的买房经历,成为她进入房地产创业的导火索。
 
彼时,中国房地产行业正掀起一股创业浪潮。1991年,万科完成股份改造,在深交所挂牌上市,创始人王石成为地产行业的龙头大哥。
 
吃到红利的还有冯仑、潘石屹等六兄弟,江湖人称,“万通六君子”。他们在海南的经济热潮中捞金一千多万,回京创立万通公司。
 
不久后,万达、碧桂园相继成立,房地产创业的队伍逐渐壮大。

万通六君子

 
1994年7月,国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,开启城镇住房制度的改革。至此,房价进入上升通道,行业也进入快速发展阶段。
 
1995年,吴亚军拿到投资和试点项目,与丈夫蔡奎成立重庆中建科置业,大举进军地产界。
 
这一年,与张欣闪婚的潘石屹离开兄弟团,夫妻俩成立SOHO中国。宋卫平的绿城、许家印的恒大……那些在未来盘踞一方的巨头,纷纷破土而出。
 
重庆龙湖南苑,是吴亚军第一个项目。当时她几乎没有开发经验,凭借善于学习和创新的优势,最终交出的作品,在建筑、景观、物业管理等方面,都为重庆楼市树立新的标杆。

广告语“善待你的一生”,更是成为业内经典。
 
吴亚军
 
南苑项目的成功,让吴亚军完成龙湖的品牌建立。同时,她获得了和王石交流的机会。
 
1997年,王石倾囊相授,频繁接见慕名而来的同行。当时万科内部建议他不要浪费时间,前来拜访的小公司,对万科没有价值。
 
王石的想法刚好相反,对方千里迢迢赶来,为表诚意,应该把经验教训通通告之,才是待客之道。
 
王石
 
与王石会面那天,吴亚军野心勃勃地说:“我们要做成最好的项目,成为最好的公司。”
 
听完,王石没有表态,只是认真讲述万科曾在项目开发中所犯的错误,以及纠正错误的方法。等到吴亚军离开,王石在心里嘀咕:做好就已经不错了,还想做成最好的,你们行吗?
 
1999年,吴亚军的第二个项目龙湖西苑启动遭到疯抢,市民们熬夜通宵排队抢号,近两千套房源一年内售罄。
 
业界人士形容:“那房子卖得简直比卖菜还快。”
 
后来的一次采访中,王石坦言被打脸了,心情却非常愉悦,“她们确实做到了,你在重庆打听打听,龙湖不是最大的,但肯定是最好的。”

吴亚军谈女性创业


两次项目大获成功,吴亚军在重庆闯出名气,靠的是骨子里的坚韧和长远的目光。

早年间,公司刚刚创立,为了节省成本,她只招女员工,员工来了就住在公司,和她吃睡在一起。为了方便,她屯了一大堆方便面,一次一位同事跟她说,方便面里有肉,吴亚军愣了一下,发现那是蛆。
 
她一边做拼命三娘,另一边,在房企敢于高杠杆、高负债、高周转运作的年代,几乎不把短期收益放在眼里。
 
龙湖崭露头角后,各地的考察团、政要慕名而来。
 
当时大连政府领导表示,只要龙湖地产到大连,愿意贡献出星海广场(大连地标之一)的部分土地。南宁市政府也不甘示弱,打算划出最好的土地给龙湖。
 
吴亚军通通回绝了,她不着急扩张。
 
一位公司内部人士向媒体解释,“我们当时的内部资源与外部资源尚未完全匹配,就像一个内功修为不够的人,拿着一把宝剑,不但发挥不出效力,还有可能伤了自己。”
 
吴亚军和团队
 
在人气高涨的时期,吴亚军一边抵住诱惑,一边静下心来修炼内功,通过四处考察学习,夯实企业基础。
 
“高筑墙,广积粮,缓称王”的结果渐露端倪。
 
2002年,龙湖地产在重庆推出两个全新项目——顶级别墅香樟林和商业综合体北城天街,再次惊艳业界。
 
香樟林别墅做出当时国内最精致、典雅的北美别墅,连王石都惊叹:“要看地道的北美风格别墅,不用到美国、加拿大,到龙湖香樟林就行了。”
 
那年深秋,香樟林上市,次年初夏,全部售罄。
 
等到第二个别墅区蓝湖郡面世,吴亚军获得空前的成功。蓝湖郡占地1600亩,建筑、自然与人文完美相融。一期东岸一年销售近10亿,创下重庆地产多个第一。
 
创业第一个十年,吴亚军放弃了短期内的开发速度、开发规模、企业利润以及榜单排名的影响,但厚积薄发的优势完全显现——
 
2005年,龙湖以20亿的销售额把对手狠狠甩开。吴亚军蓄势已久,缓缓迈出全国扩张的步伐。
 
一名重庆的地产从业人员说:“5年以前,当时的重庆地产老大还认为龙湖只能做好,无法做大。现在当年的老大不仅让出了座椅,销售额还不及龙湖的六分之一。”

吴亚军(中)

有关吴亚军的成功秘诀,业内众说纷纭,有一点是公认的:细节成就龙湖。
 
在龙湖的高层住宅,物业人员如果与业主一起乘电梯,物业人员会主动帮业主按电梯,自己再乘坐下一趟。到了秋天,落叶飘到地上,物业人员不是立马清理干净,而是将落叶扫成“心形”“五角形”,甚至扫成“welcome”的字形欢迎业主回家。
 
地产界还流传着这样一个故事。
 
某一天,万科高管林少洲前往龙湖地产参观样品房。来到门口,他脱下皮鞋,换上拖鞋进屋参观。当他溜达一圈,再次穿鞋离开时,竟然发现皮鞋被转个方向——进屋前,鞋子朝里,现在鞋子被人摆成朝着房外。
 
林少洲感慨:“龙湖这个企业,可怕!”


2004年,还没被称作“豪宅教父”的宋卫平,第一次听说龙湖这个品牌。他创立的绿城集团在杭州占据半壁江山,有人告诉他,龙湖在重庆的地位,居然如同绿城在杭州的地位。
 
一天夜里,绿城的高管、项目经理、设计师等100多人,突然收到老板的通知——“立即放下手上所有事情,明天下午3点到重庆报到。”
 
第二天,众人不明所以,惴惴不安地乘坐飞机抵达重庆。在那里,他们见到了宋卫平,得到的指示让大家跌破眼镜:参观学习龙湖。
 
后来宋卫平回忆起这桩往事,笑称,“光机票钱就花了60多万。”

宋卫平

吴亚军脸上带着谦和的微笑,略显富态,简单接触后,宋卫平很快感受到对方的人格魅力。
 
用他的话讲,“吴亚军非常用功和敬业,头发长、见识也长,既有男人的非凡胆魄和坚定信心,又有着女人的细腻。”
 
很多年后,绿城步入巅峰,宋卫平连地产教父王石都没放在眼里,“我们要是造出万科那么粗糙的房子,我们的项目经理要跳楼自杀N次。”
 
但他把所有的赞美留给吴亚军。
 
在2009年的一次大会上,他直言“龙湖是绿城唯一的竞争对手”。这一年,宋卫平不可一世,同时行业走到前所未有的高度。
 
由于销售火爆,业绩大增,房企掀起上市热潮。11月5日,恒大上市,紧接着,龙湖进行上市前的路演,市场反响热烈。先行者的成功,给许多房企打下鸡血。

恒大上市

在很多专业人士看来,其实房企不缺钱,但他们只有通过上市融资,做大做强,才能在市场竞争中占据有利位置。
 
2009年11月19日,龙湖正式在中国香港联交所主板挂牌。
 
按照当日收盘价8.01港元计算,吴亚军夫妇身家近312亿港元,其中,吴亚军身家约188亿港元,约合人民币165亿元。
 
风水轮流转,“中国首富”从黄光裕的零售时代,到玖龙纸业创始人、女企业家张茵的制造业时代,如今轮到房地产时代。
 
2007年,世茂集团董事长许荣茂坐上地产首富王座,不到半年,碧桂园接班人杨慧妍不仅超越许荣茂,成为地产首富,还超过张茵,让中国女首富之位易主。
 
然而,这仅仅是新一轮首富争夺战的开始。

碧桂园创始人杨国强二女儿杨惠妍

龙湖上市的第二年,《福布斯》杂志发布“2010全球富豪排行榜”,吴亚军以39亿美元的身家,超越杨惠妍的33亿美元,成为中国女首富。
 
“我不抽烟,不喝酒”,面对突如其来的财富,吴亚军说,“我唯一的嗜好,就是干活。”
 
一位龙湖高层曾经透露:“吴总的体力比别人都好,精力旺盛,在公司是出了名的。平时我们在公司加班加到后半夜,上QQ时,发现吴总还在网上。”
 
龙湖进军北京的第一个项目是龙湖滟澜山,吴亚军亲自下场监督,在样板区开放前,甚至下命令将景观拆掉重建。
 
其中有一处水景,吴亚军觉得没栏杆无法保证安全,设立栏杆又影响观赏者的视觉体验。她跟着设计师步步修改方案,最后决定采用阶梯式观景台,让美观和安全并举,只是苦了一众员工。
 
正因为吴亚平对工作的痴迷与偏执,才打造出龙湖独特的市场地位。
 
2010年、2011年、2012年,吴亚军连续蝉联三届中国女首富。不过在2012年年底,吴亚军家族发生了一件事,直接影响了往后的富豪榜单排名。
 
港媒爆料,吴亚军与丈夫蔡奎离婚,蔡奎将分走龙湖三分之一的股权,当时价值近200亿港币。
 
蔡奎(左)吴亚军(右)
 
两人和平分手,早有协议,离婚不至于导致公司动荡。
 
不过蔡奎单身后的一系列操作,倒是让人瞠目结舌。他成立佳辰资本,先以4.4亿欧元买下德国科隆市政厅和朗盛竞技场,又以8000万英镑买下伦敦希尔顿逸林酒店。
 
与此同时,他耗资13亿港元在中国香港购置豪宅,并娶了一位空姐。
 
吴亚军曾说:“我是一个女老总,没有机会去泡妞,也不喜欢去娱乐,只能把时间和精力集中起来,做一个受人尊敬的企业。”
 

过去的玩笑话,此时显得意味深长。

 


或许对于吴亚军而言,婚变只是一个小坎,更大的压迫,来自于房地产行业的危机。
 
2011年,楼市调控收紧,房企们的住宅开发被迫降速。同年,吴亚军决定将商业地产作为龙湖转型的战略目标。
 
有高管劝她打消念头,称此举会让龙湖的住宅业务萎缩。但吴亚军异常坚定,“一二线城市土地价格暴涨,我们抢着去买市区地块,(地块)只会成为地王,以龙湖的身板来看,很快会死掉。”
 
龙湖不去冒险承担天价住宅项目,通过拿下廉价的近郊土地开发商业地产,不失为一个对策。吴亚平走了一步险棋,所幸帮助龙湖渡过难关。


行业最明确的危机预警,可能来自2014年,王石对媒体描述房地产的未来,“黄金时代退出,白银时代到来。”
 
这一年,宋卫平套现绿城的股票,差点把公司卖给融创中国。
 
他心灰意冷,“在经历了2005年、2008年及2011年的调控之后,当前的房地产市场已经不是一个正常的市场,而是一个非常扭曲的市场,基本上是面目全非。”
 
绿城不再是龙湖的对手,宋卫平只希望绿城能活下来。
 
2016年,中央经济工作会议提出“房住不炒”概念,2020年,开发商的“三道红线”落地,过往的商业模式被纠偏,房企们一片哀嚎。
 
“三道红线”是指,房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%,房企净负债率不得大于100%,房企现金短债比不得小于1倍。
 
根据“三道红线”的触线情况,房企被分为红、橙、黄、绿四档。
 
吴亚军的高危机意识,再次帮她化险为夷。
 
龙湖向来不拿贵地,因此杠杆率低,行走在安全地带。即使政策施压,按照标准,龙湖也已经保持了六年的绿档水平,低融资成本堪比央企。

 
行业面临洗牌,同行们鸡犬不宁,吴亚军在内部信中,自豪地宣称:自律,所以自由。
 
在她看来,过去龙湖靠自律,如今有了他律也不是坏事,外部力量有助于龙湖的竞争力再上一个台阶。
 
2021年,龙湖实现合同销售额2900亿元,同比增长7.2%,营业额2234亿元,同比增长21%。
 
行业深度调整一年,龙湖仍然保持涨幅,实属罕见。
 
2022年3月29日,胡润研究院发布“2022胡润全球白手起家女企业家排行榜”。58岁的吴亚军,排名比去年上升两位,以1050亿元的身家,位列榜首。


江湖已改,廉颇老矣。
 
按照法定退休年龄,58岁的吴亚军已经超额服役三年。
 
2018年,吴亚军身体出现多处问题,在美国接受治疗时,耗费太多时间,导致流出滞留境外的传言。
 
前段时间,她又一次去医院检查身体,看到检查结果,闺蜜对她说:“你不能再干了,不然你就活不到孩子事业有成的那一天。”
 
这句话让吴亚军彻底破防。
 
2022年10月28日,龙湖宣布吴亚军辞去董事长等职位,只担任公司战略发展顾问。曾经打下江山的房产大佬们,正在陆续退出舞台。
 
2019年,宋卫平正式退休,与吴亚军一样,保留一个绿城规划设计委员会名誉主席的虚衔。
 
另一位欣赏吴亚军的大佬——王石,则与万科渐行渐远,开启了二次创业。
 
王石离开万科的2017年,恒大的许家印以2900亿元的身家荣登中国首富。不久调控落地,恒大三线全踩,首富成“首负”。
 
恒大在2021年发布中报,整体负债1.97万亿。在许家印63岁这年,相传他瘦了16斤。
 
许家印还没退休,只是鲜少露面,再无穿爱马仕腰带时的意气风发。
 
许家印
 
债务危机蔓延,更多巨头加入“冬令营”。
 
同样在2021年,潘石屹和张欣夫妇出售SOHO中国计划夭折。半年后,他们再以七折价格出售3.2万平方米房源,包括银河SOHO、三里屯SOHO等9个项目。
 
房子还没卖完,2022年9月7日,夫妇俩直接辞职,宣布退隐。

张欣和潘石屹

谢幕来得集中,有人落荒而逃,有人功成身退。

近年来,房企换任,子女接班,已经成为常态。但对于龙湖的未来,吴亚军有别的布局。
 
龙湖发展中期,她开始实行“去家族化”管理。最早的做法,是她掏钱让前夫蔡奎的妹妹出国留学,毕业后不能回龙湖工作。
 
2009年,龙湖上市前夕,蔡奎辞去副董事长及其他公司职务。2011年,董事会主席吴亚军辞去公司CEO一职,让“去家族化”更进一步,她从此多了一个任务——物色接班人。
 
关于公司如何成长,吴亚军曾四处拜访中国香港、日本的大公司,老板们告诫她:只要持续活着,公司就会做大。
 
龙湖有一种“仕官生制度”,指公司面向校园招聘,寻找和培养优秀的中高层管理人才。
 
入选的每一位仕官生,吴亚军基本都亲自面试,“我在招他们的一瞬间在想,他们能不能在这里工作30年或者40年到退休,而不是他表现得很好。”
 
吴亚军成功了,在年迈之前,最终培养出陈序平。这位经过重重考验的80后、清华高材生,将成为龙湖新的掌舵人,带领团队继续往前走。
 
龙湖四剑客:陈序平、吴亚军、邵明晓、赵轶
 
2019年,龙湖举办中期业绩会,有记者让吴亚军回顾龙湖上市的十年,她回答,对于上市公司来说,没有故事就是好故事。
 
会议上,吴亚军借用苏轼的词来表达自身的心境,“莫听穿林打夜声,何妨吟啸且徐行,料峭春风吹酒醒,微冷,山头斜照却相迎。”
 
一个时代结束,吴亚军不用再拼了,但中国房地产的新时代,似乎才刚刚开始。

部分参考资料:  
1、《龙湖“女船长”出身裁缝世家 80年代是金领》华龙网

2、《“地一代”谢幕:一个时代的终结与开始》中国房地产报

3、《老宋和王石都佩服的女人,是如何打动每一座城市的》钱江晚报

4、《吴亚军归去来》兽楼处

5、《中国首富争夺战:重庆女地王身家达700亿秘密》赢周刊


图片来源:网络

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